こんにちは、みんなの家レビューの編集部のおさむです。
今回は、三角地の間取りの課題について解説していきます。
最近、住宅価格や土地の値上がりなどで、土地の形がいびつな不整形のひとつである、三角地が注目されています。三角地は、従来、不動産として敬遠されていたこともあり、土地価格が安いですが、これが今の時代のメリットにもなります。
ただ三角地に住宅を個人で立てるには、いろいろな制約もあり、そもそも一般的なハウスメーカーではその要望に対応していない場合があります。とくに三角地は不整形なので、その敷地への住宅設計や間取りについては課題が多くなるのです。
この記事では、三角地の間取りはどのようにすればよいのか、その基本から紹介します。
ちなみに、筆者は家づくりの際、まず何となく住宅展示場に行って、知ってる住宅メーカーの話を聞いて会社を決めてしまいました。
建てたあとから、地元に見落とした優良工務店が多くあることを知りました。
建てた家も悪くないけど、もっと安く、自分の希望に叶ったやり方もあったなぁと後悔。
特に最初、自分で住宅会社に行ってしまったため、予算や土地の話などお世話になってしまい、営業トークに乗せられ断りづらくなりました。先に相談しておけばよかった…。
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そもそも三角地とは
三角地とは、その名の通り、敷地が三角形の土地のことをいいます。
当方は首都圏の私鉄の沿線のまちに住んでいますが、廻りの町内で、三角地がどの程度あるのか、グーグルマップで見てみました。最近は、マップでも地図データではなく、そらからの写真で直接みることができます。
三角形の土地の利用がどうかも、空からならわかりやすいので、見てみますと、4戸程度みつかりました。この範囲で250戸程度の住宅がありますが4戸なので、数％程度の割合ということになります。
その中身ですが、まず1戸は道と道が鋭角で交わっているので、丁度三角形の敷地にて個人の木造住宅が立っています。次の1戸は、道なりの比較的面積は大きい三角形の敷地で、敷地一杯にコンクリート造の大きな家が立っていました。あとの2戸は、取付道路である旗竿のような道の先にある、大きな三角形の敷地を、頂上からの垂線で2分割した三角地でした。三角形でも大きな土地ですが、廻りがやや崖になっているので、このような不整形の土地になったのでしょう。個人の住宅ですが、南向きに住宅を立てているので、敷地にはデッドスペースが多くなっています。
このように、敷地の都合で三角形となる三角地が多いことがわかります。ついでながら、三角地を含む、形がいびつな敷地を「不整形地」と呼びます。また旗竿のような先にある土地を旗竿地ともいいますが、同じ不整形地の一種です。
国税庁では、このような「不整形地の評価」について次のように規定しています。
引用元：国税庁「不整形地の評価」
「不整形地（三角地を含む。以下同じ。）の価額は、次の(1)から(4)までのいずれかの方法により15((奥行価格補正))から18((三方又は四方路線影響加算))までの定めによって計算した価額に、その不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、付表4「地積区分表」に掲げる地区区分及び地積区分に応じた付表5「不整形地補正率表」に定める補正率（以下「不整形地補正率」という。）を乗じて計算した価額により評価する。」
上記記述の(1)から(4)の中で、（2）の項が該当するので、下記に記載してみました。
「（2）不整形地の地積を間口距離で除して算出した計算上の奥行距離を基として求めた整形地により計算する方法
(注) ただし、計算上の奥行距離は、不整形地の全域を囲む、正面路線に面するく形又は正方形の土地（以下「想定整形地」という。）の奥行距離を限度とする。」
上の図のように、相続税や贈与税の土地評価では、三角地などの不整形地について、土地の形状による使いにくさを考慮した評価方法が定められています。
三角地での住宅建築上のメリット
このような三角地について、個人で住宅を立てる場合、いろいろな課題や逆に利点もあります。まず三角地ならではの、住宅建築上のメリットについて見てみましょう。
メリット１：固定資産税や相続税が安い場合がある
三角地では、一般的な四角形の土地と比べて、固定資産税や相続税が安くなる場合があります。これは、三角地などの不整形地は土地の利用に制約が生じやすいため、土地の評価額を算出する際に、その形状による使いにくさが考慮されることがあるためです。
ただし、固定資産税と相続税では、土地の評価方法が異なります。
まず相続税や贈与税については、国税庁が定める「不整形地補正率」が適用される場合があります。不整形地補正率とは、土地の形状や面積などに応じて評価額を調整するための数値で、0.60から1.00の範囲で補正されます。
この補正率は、土地の形状による利用上の制約を評価額に反映するものです。たとえば補正率が0.85となる場合は、補正前の評価額に0.85を掛けて計算するため、評価額が15％低くなります。ただし、これは相続税そのものが15％安くなるという意味ではありません。
引用元：国税庁「不整形地の評価」
なお、不整形地補正率を求める際には「かげ地割合」も重要になります。かげ地割合とは、対象となる不整形地を囲む想定上の整形地の面積に対して、実際の土地に含まれない部分が占める割合です。この割合や土地の面積、地区区分などによって補正率が変わるため、三角地であれば必ず一定割合の減額を受けられるわけではありません。
一方、固定資産税についても、三角地などの不整形地では評価額が低くなる場合があります。ただし、固定資産税は市町村が固定資産評価基準などに基づいて土地を評価するもので、国税庁の不整形地補正率がそのまま適用されるわけではありません。
実際に、東京都町田市では固定資産税の土地評価において、不整形地を減額補正の対象として定めています。このように、土地の形状が固定資産税の評価額に影響することもありますが、具体的な補正方法や評価額は土地の条件や自治体の評価基準によって異なります。
したがって、三角地は整形地よりも土地の評価額が低くなり、固定資産税や相続税の負担を抑えられる可能性があります。とくに土地価格の高い都市部では、こうした評価額の違いがメリットになることもあるでしょう。
家づくりでは、間取りや設備など「この提案が本当にベストなのか」で迷うことがあります。
筆者が家づくりをしたとき、間取りでひと悶着がありました。
住宅メーカーS社で検討を進め、間取りも作ってもらったのですが、別の会社の人にその間取りを確認してもらったら、たくさんのダメ出しがあり、もっと良い間取りが出てきました。
それをS社にもっていったら、S社担当者も気合を入れて間取りを再検討し、さらなる良い間取りになりました。
間取りに限らず、設備や素材など、家づくりって、素人には「これが本当にベストなのか」が分からないんですよね。
特に『住宅会社決め』は中立な立場のプロでないとセカンドオピニオンが出せません。
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メリット２：土地代が安くなることが多い
固定資産税や相続税だけではなく、三角地では土地購入時の土地代そのものが安くなる場合があります。他の形のよい整形された土地と比べて、不整形地では土地活用が難しくなるので、不動産の観点からも検討されています。同じ面積でも、三角地の方が安くなる傾向があり、初期投資の費用自体が抑えられることになります。
また三角地の購入を望まない人も多いので、比較的利便性が高いエリアでも、望む人には手ごろな費用で購入できます。首都圏などで、最近は不動産価格が大幅上昇していますが、その点、三角地であれば購入時に費用を抑える効果があるのです。
土地価格を抑えて、その分の費用を住宅建築自体の費用、とくに断熱性能や耐震性能などの費用に振り向けることも可能です。また自分が購入する場合だけでなく、もし土地を売却する場合に次の購入者へのアピールポイントにもなります。
メリット３：モダンな住宅で、建築面積も広く取れる
三角地での建築では、逆に間取りを含めて、モダンな住宅になることがあります。これは、三角地での建築設計の工夫などにも起因しています。
三角地では、敷地にデッドスペースがあり、それを回避して住宅設計する場合、その部分をたとえば庭とか駐車場などに利用すれば、それだけでも周囲の住宅とは異なることになります。とくに廻りが住宅地の場合は、他の住宅との対比効果により、オリジナリティの高い個性的な住宅になりやすい傾向があります。個性的な住宅を好む人には、逆に三角地はうってつけの土地ともいえるでしょう。
さらに三角地の利点として、建築基準法では「角地緩和」の適用を受けられる可能性が高くなります。角地緩和とは、特定の条件を満たす角地において、建ぺい率自体が10%加算される制度です。地価の高い都市部の住宅において、建ぺい率にもし10％加算されれば、当該の建築可能面積が広くなり、かなりの程度有利です。
三角地での住宅建築上のデメリット
三角地での住宅建築上のデメリットは、メリットの裏返しともなりますが、以下に解説します。
デメリット１：土地のデッドスペースが多くなりやすい
先に述べてきましたが、三角地では土地のデッドスペースが多くなります。三角地での端部である鋭角エリアに住宅部分は、なかなか設置できません。このため駐車部分や庭などに活用せざるを得ません。
なお敷地に沿って三角形の住宅を建てることができますが、この場合でも、室内に四角形の部屋を配置しにくいなどの問題が出てくるため、同じことになります。
デメリット２：住宅設計や施行に制限が出やすい
三角地では、住宅設計や施工自体に制限が出やすくなります。三角地でも大きな敷地であれば、南向きに自由な間取りの住宅を真ん中に立てることが可能です。ただ一般的な住宅地や商業地区では、三角地自体がかなり狭くなるので、土地の制約が出ることになります。
また大手ハウスメーカーなどでは、三角地に対応した設計プランは持っていないこともあります（大きな三角地は別）。このためあらかじめ、希望する三角地に対応する住宅設計が出来るか、確かめておく必要があります。また住宅が狭くても、構造設計などが必要になる場合もあり、設計会社自体がいやがることもあり、三角地住宅の設計・建築ができるか、事前に検討するようにします。
デメリット３：風水家相では一部問題とされている
三角地は、風水では三角形の土地ということで問題とされているようです。風水では、正方形や台形などはよくて、凹凸がある地形などは好まれていません。
ただ風水自体が、古代中国で生まれてから発展したものであり、日本独自ともいえないものです。どのように取り入れるかは、その人の考え方次第という側面が多くなっています。日本独自に発展してきたものに、家相という考え方もあります。ただ家相でも、三角地の鋭角な部分のエリアは好まれないようです。このため鋭角な部分は、駐車場や花壇などの、住宅以外のスペースとすればよいでしょう。
三角地の間取り設計のポイント
以上のように、三角地に住宅を建築する場合は、メリットやデメリットがありますので、これらを解決しながら、できるだけ住みやすい家をつくることが求められます。
三角地の土地特性を活かした間取り設計について、そのポイントを解説します。
デッドスペースに駐車場などを配置する
三角地では、制約上デッドスペースが必ずあります。このため、その部分をたとえば庭とか駐車場などに利用するという設計が大切です。
三角形に加えて、廻りの土地の性状からも利用可能なスペースは影響されます。たとえば三角形のどこかの辺が傾斜するという場合は、さらに不利となる敷地形状です。このような場合は、デッドスペース自体の部位も変わってきます。できるだけ、建物をコンパクトにまとめながら、スペース部分を自分がバラが好きならバラ庭園とするなど、いろいろな工夫が必要です。間取りを設計するメーカーと一緒に、建築開始前に充分相談すべきで、設計士と依頼主の相互の情報共有も求められます。
一般的には、三角地の鋭角部分に駐車場や庭を配置すると共に、住宅自体の玄関をそのデッドスペース部分とする方がよいでしょう。鋭角部分は室内としないという考え方もありますが、場合によっては住宅の延長とすることも可能です。たとえばウッドデッキなどにして、家のつながりなどを活用するのも、住宅が個性的になる効果があります。
三角形のアプローチ部分から玄関へと至る動線に、たとえば鉄格子や竹垣などを配置し、視線と効果を演出することも可能です。もしも、鉄格子越しに植栽などがあると、外部の背景と住宅とのコントラストが楽しめます。このように三角形の形状を逆手に取る工夫をすれば、むしろ四角形の土地よりもモダンな住宅になるでしょう。
中庭や窓の配置を工夫する
三角地では、住宅外部の庭以外の中窓を利用するのも効果的です。また光の導線を工夫する窓の配置も重要で、四角形の住宅とは違う風の動きをあらかじめ検討しておきます。
三角地は、住宅の中心に光や風が届きにくいため、中央まで明るさと風をいかに取り込むかが課題となります。もし中庭を作れば、光が入りにくい中心部分でも自然光を取り込むことが可能です。中庭をはさむことで外気が入り、家の反対側へ抜けるルートができます。
たとえば家の内部は吹き抜けを中心として、他の部屋へスムーズにアクセスできるようにした間取りを採用すればよいでしょう。たとえば３階建ての場合でも、吹き抜けにして１階から３階とすれば、かなりモダンな邸宅となります。また地下が可能な場合は、下りた所を趣味や収納スペースとするなどの柔軟な使い方も可能です。
リビングを大事にした設計とする
通常の住宅でも大事な点ですが、リビングを大事にした設計とするのがポイントです。
リビングは天井高を大きく確保し、先ほど述べたように三角地の一部を吹き抜けとして使用するようにします。自然光を取り込みやすい高窓から、昼間は柔らかな光が差し込むようにすればベストです。また夜間には、間接照明と組み合わせれば、よりモダンな邸宅となります。
家族が集う中心スペースとして、リビングは快適性とデザイン性が大切です。ダイニングテーブルの横に作業用の別のカウンターを設けたり、子供が小さい場合はあえて勉強机を配置して、できるだけ一緒に過ごすこともできます。
また、リビングの一角に自分の書斎を設け、リビングで遊ぶ家族を見ながら、仕事をしたり、本を読んだりすることもできます。
造作家具を適宜使用する
三角地住宅の場合は、とくに造作家具を適宜使用することが大切です。
住宅内の鋭角となるスペースに嵌まるような、造作家具を使用すると、住宅の間取りが有効に利用できます。結果的にトータル費用は高くなりますが、今後の長期居住を考慮すると、あらかじめ造作家具を設置することがベターです。
当方の住宅は三角地住宅ではありませんが、それでもキッチンを増築したときに、鋭角部分のスペースや既存の壁の部分を取り払った変形の箇所に、いわゆる造作家具を大工さんに設置してもらいました（大工から家具職人への依頼による）。自分でピッタリあう造作家具を発注するのはなかなか難しいものです。既存品ですと、すきまが出来たり、あとあと面倒なことになるので、増築時に合わせて依頼しました。
また三角地住宅の間取りでも、キッチン角部に、パソコンなどを行えるワークスペースを配置することもできます。リビングの一角に、ソファーとしても使えるような小上がりの和畳を設ければ、和風のテイストでリラックスできる空間演出も可能となります。
家づくりは決めることが多すぎて、凄く大変ですよね。筆者も土地、住宅メーカー、設備、間取りと大変でした。
あるアンケート調査では、注文住宅で建てた人の7割の人(筆者もですｗ)は失敗や後悔と答えたそうです。
後悔した方が知りたかった内容は、
- 間取り・設計のセカンドオピニオン：53.7％
- 複数社を中立的に比較・紹介するサービス：31.7％
だったそうです（筆者もすごく同感です）。
ちなみに、あなたは住宅相談サービスは使っていますか？もしまだなら、上記二つとも丁寧に対応してくれるので利用をおすすめします。
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三角地の間取り実例集
三角地住宅の間取りについて、設計時のポイントについて解説しました。ここでは、実際の間取りの例についてもみてみましょう。
madree（マドリー）では、全国の住宅の間取りが集まっていますが、その中から、外部吹抜などが特徴の三角地の注文住宅を紹介します。
三角地の間取り例その１
三角地で、さらに旗竿地という特性を持つ家の間取りです（住宅面積：30坪程度 2LDK）。この間取りでは、テラス壁があり、部屋のようにつながった緑の中庭があります。中央の中庭（緑色部分）にポイントがあり、光や風の動線が確保されています。
また三角形の下の鋭角部分に設置されたアクティビティ用スペースは、開放的なデッキテラスとなっています。2階まで立ち上げた外壁には、隣地からの視線が気にならない程度の開口を設け、壁からも採光が取れるようにされており、理想的な間取りといえます。
三角地の間取り例その２
三角地でも、狭さを感じないような暮らしに寄り添う間取りとなっています（住宅面積：40坪程度 3LDK）。
１階は、主にリビング空間することで、家族がみんなで過ごす時間を共有するようにされています。また南側には既存の駐車場があるため、階段やリビングの上部に窓を設けて、視線にも配慮しつつ、横ではなく上から光が入るようにされており、三角地ならではの工夫が伺えます。
三角地の間取り例その３
ほどよい距離感でつながる、変形リビングとルーフバルコニーを囲む3階建ての住宅の間取りです（住宅面積：38坪 3LDK）。採光と通風を考慮した動線がシンプルで、コンパクトな三角地の住宅となっています。
駐車スペースを維持するとともに、南側には大きな住宅があるので、建物位置をできるかぎり北に寄せ、南からの採光と通風を確保しています。各階の西側窓は、すべて三角出窓にすることで、西日を避けられています。また外部道路からの騒音も避けており、居住性にも配慮されています。
まとめ
本記事では、三角地の間取りの課題について、基本の課題から始めて紹介しました。
- 三角地は、割合としてはかなり少ないですが、不整形地のひとつとして税法上でも規定されています。
- 三角地のメリットとして、土地の形状によって評価額が低くなり、固定資産税や相続税が安くなる場合があります。。
- 他の整形地と比べて、三角地は土地代が安くなりやすい利点を持っています。
- なお住宅建築時に適切な設計をすれば、逆に個性的な住宅も生まれます。
- 三角地のデメリットとしては、まず土地のデッドスペースが多くなります。
- また住宅設計や施工時に、いろいろな制限が出やすいという欠点があります。
- なお風水や家相では、鋭角な土地による問題点も指摘されています。
- 三角地での間取り設計にあたっては、デッドスペースには駐車場や庭などを配置して逆に積極的に利用するようにしましょう。
- 中庭や窓の配置を工夫することにより、日光の取り込みと風の動線を確保します。
- とくにリビングを大事にした設計として、住宅内の鋭角スペースなどには造作家具を設置すれば、建築後も快適に居住することができます。
三角地に住宅を立てるには、いろいろな制約もあり、そもそも一般的なハウスメーカーではその要望に対応していない場合があります。三角地は不整形なので、その敷地への住宅設計や間取りについては、あらかじめ充分検討してから建築を実施するようにしましょう。
三角地の間取りについて解説してきましたが、この記事がみなさまのご参考になれば幸いです。
筆者が家づくりした時は、土日をつぶして住宅公園に行って手当たり次第にモデルハウスに入り、夜はネットで土地探しと、大忙しでした。
建てた後に住宅相談サービスというものがあることを知って、使えば良かったなと思っています。
中立な住宅のプロの方が私に合った住宅メーカーや土地を提案してくれるので、自分で探すより圧倒的に手間と労力と失敗が減ったはずです。
どこかのモデルハウスに行くよりも、先に相談することで、住宅会社や土地も絞ってくれるので効率が劇的に変わります。
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